એક ટકાનો નિયમ

મિલકત ખરીદતી વખતે ગણતરીના પહાડ ખડકી દેવા સહેલા છે, પણ નિર્ણય લેવો અઘરો છે. રિયલ એસ્ટેટના રોકાણકારો માટે 'એક ટકાનો નિયમ' એક સીધો છતાં ધારદાર ફિલ્ટર છે. નિયમ સાદો છે: કોઈ પણ ભાડૂતી મિલકત ખરીદતી વખતે, તેનું માસિક ભાડું મિલકતની કુલ કિંમતના ઓછામાં ઓછું એક ટકો હોવું જોઈએ. જો મકાન ૫૦ લાખ રૂપિયામાં પડતું હોય, તો તેનું દર મહિને ૫૦ હજાર રૂપિયા ભાડું આવવું જોઈએ. જો આ રકમ મળતી ન હોય, તો એ સોદો સામાન્ય રીતે રોકડ પ્રવાહના હિસાબે નબળો ગણાય.

આ નિયમ કોણે બનાવ્યો તે કોઈ પુસ્તકમાં નોંધાયેલું નથી. આ ફાઈનાન્સ જગતનો વર્ષો જૂનો કોઠાસૂઝ આધારિત અંગૂઠાનો નિયમ છે. કોઈ સંસ્થા કે યુનિવર્સિટીએ આના પર મહોર નથી મારી. વૉલ સ્ટ્રીટ અને પ્રોપર્ટી બજારોના જૂના ખેલાડીઓ સેંકડો મકાનોની યાદીમાંથી કચરો તરત જ ફેંકી દેવા માટે આ સરળ કસોટી વાપરતા આવ્યા છે. આ આખરી ગણતરી નથી, પહેલી ચાળણી છે.

આ નિયમનું મહત્વ એ છે કે તે વ્યક્તિને ભાવનાત્મક વળગણમાંથી મુક્ત કરે છે. માણસ સુંદર ટાઇલ્સ, ચમકતી બારીઓ અને બગીચા જોઈને રોકાણ કરવા લલચાઈ જાય છે. પરંતુ ધંધાનો પાયો ગણિત છે. જો દર મહિને હપતા અને જાળવણી ખર્ચ સામે ભાડાની આવક પૂરતી ન હોય, તો મિલકત સંપત્તિ નથી રહેતી, દેવું બની જાય છે. આ નિયમ રોકાણકારને જમીની વાસ્તવિકતા બતાવે છે.

આપણા સંયુક્ત કુટુંબમાં જ્યારે વડીલો ગામ કે કસબાની વડીલોપાર્જિત મૂડી વાપરીને કોઈ મોટી મિલકત ખરીદવા બેસે છે, ત્યારે ગણિત સાવ ગૌણ બની જાય છે. ધારો કે પરિવાર અમદાવાદમાં એક કરોડ રૂપિયાની દુકાન ખરીદે છે. બધા રાજી છે કે સમાજમાં મોભો વધશે. પણ એ જ દુકાનમાંથી મહિને ભાડું માંડ વીસ હજાર આવે છે—એટલે કે માંડ ૦.૨ ટકા. સંયુક્ત કુટુંબ વ્યાજ અને સમારકામ ભરવામાં પૂરું થઈ જાય છે. એક ટકાનો નિયમ અહીં સમજાવે છે કે પ્રતિષ્ઠા ભાડું નથી ચૂકવતી.

જે સોદો કાગળ પર પહેલી મિનિટે નફો ન બતાવી શકે, તે વર્ષો પછી પણ ખોટ જ આપશે.